Neuf vs Ancien : Comment ce couple à économisé plus de 158 000 € sur son premier achat

Il s'agit de l'histoire vraie d'un jeune couple primo-accédants, qui m'a consultée pour connaître sa capacité d'emprunt, sans trop y croire au départ.

Je vais vous raconter leur histoire, mais d'abord, sans les nommer, laisser moi vous les décrire :

Il s'agit de deux jeunes actifs de 25 et 27 ans, en CDI, avec des revenus nets de 4 900 € par mois à deux. Ils disposaient de 25 000 € d'épargne accumulé à force d'effort réguliers. Ils souhaitaient apporter 15 000 € dans leur projet. Locataires d'un appartement en centre ville de Rennes, il payaient 959 € de loyer.

Leur ambition était claire : devenir propriétaires sans exploser leur budget mensuel, et rester proches de leur lieu de travail en centre-ville de Rennes.

En calculant leur capacité d'achat dans l'ancien, le plafond s'établissait à 285 000 € — insuffisant pour trouver quelque chose de convenable en centre-ville.

Comme beaucoup de personnes qui regardent les petites annonces avec envie, ils étaient convaincus que l'ancien était leur seule option abordable. Le neuf leur semblait totalement hors de portée, car les prix au mètre carré étaient affichés beaucoup plus élevés que dans l'ancien. Plus ils avançaient dans leur recherche, plus ils s'éloignaient de leur critères et du centre ville qui était leur coeur de cible initial. Pour compliquer le tout, les biens en vente "abordables" nécessitaient tous de gros travaux de rénovation. Ils s'engageaient dans des réflexions de plus en plus complexes sur les travaux à réaliser, et tous les risques de dépassement de budget au final.

Les seules options disponibles impliquaient des travaux lourds, des délais et un budget imprévisible.

L'erreur classique consiste à comparer uniquement le prix au mètre carré affiché. Or, le vrai indicateur de comparaison est le coût global du financement , qui intègre les taux d'intérêt, les frais de notaire, et les dispositifs d'aide disponibles. C'est en changeant cette grille de lecture que le projet s'est transformé.

Je leur ai fortement recommandé d'entamer des recherches d'appartement neuf en centre ville, comptant sur les stocks élevés de biens invendus des promoteurs immobiliers début 2026. Ils pourraient ainsi bénéficier d'un accès au PTZ (prêt à taux zéro).

Ils ont rapidement eu un coup de coeur pour un bien qui présentait un avantage supplémentaire très important :

Le bien neuf sélectionné — un appartement de 67 m² à 336 000 € en centre-ville — était situé dans une zone éligible à la TVA réduite à 5,5% (au lieu de 20%). Pour en bénéficier, il faut que le bien soit en zone prioritaire éligible, occupé en résidence principale, et que les revenus de l'acheteur respectent les plafonds définis.

Pour ce couple, le gain a été immédiat : le prix du bien est tombé à 296 000 € , soit une économie de 40 000 € rien que sur la TVA. Le prix au mètre carré d'un bien neuf entièrement fini descendait ainsi à 4 417 €, un niveau très performant.

Dans l'ancien, les frais de notaire s'élèvent à environ 8% du prix d'achat. Sur un bien à 285 000 €, cela représentait 23 000 € à sortir de l'épargne.

Dans le neuf avec TVA réduite, ces frais tombent à 2-3% du prix. Sur leur appartement à 296 000 €, ils n'ont payé que 6 300 € de frais de notaire, soit plus de 16 000 € d'économies supplémentaires par rapport à un achat dans l'ancien.

C'est là que réside la plus grande partie des économies qu'ils ont réalisé.

J'ai sollicité de mes partenaires bancaires, un montage précis de plusieurs prêt pour diminuer le plus possible le coût des intérêts à rembourser.

Le financement a été structuré en plusieurs prêts cumulés :

• PTZ : 112 500 € à 0% sur 25 ans

• Prêt Action Logement : 30 000 € à 1% sur 25 ans

• Prêt bonifié primo-accédant de la banque : 25 000 € à 0% sur 25 ans

• Prêt bancaire complémentaire : 134 364 € à 3,49% sur 25 ans

Ce montage a permis d'aboutir à un taux nominal moyen réel de 1,65% sur l'ensemble du financement, pour un coût total d'intérêts de 48 919 €.

À titre de comparaison, financer un bien ancien avec un prêt unique à 3,49% aurait généré 151 047 € d'intérêts sur 25 ans — soit 102 128 € de plus .

Résultat global : en additionnant l'économie sur la TVA, les frais de notaire et les intérêts, le gain total dépasse 158 000 € par rapport à un achat dans l'ancien dans des conditions standards.

Avec une mensualité de 1 282 € assurances incluses, le couple ne dépasse pas un taux d'endettement de 26% , bien en dessous du plafond réglementaire de 35%.

Cela leur préserve une marge de manœuvre concrète pour envisager un investissement locatif autour de 110 000 €, générateur d'environ 550 € de loyers mensuels.

S'ils avaient acheté dans l'ancien au maximum de leur capacité (285 000 €), ils auraient dû s'endetter à 35%, sans aucune possibilité d'investir par la suite.

L’horizon de sortie a aussi été anticipé.

À moyen terme, revendre ou mettre en location un bien neuf avec un DPE performant et des normes récentes est un atout commercial majeur, surtout face à un parc immobilier ancien de plus en plus contraint par les réglementations énergétiques.

Comme il s'agit de leur résidence principale, la plus-value éventuelle à la revente ne sera pas fiscalisée.

En cas de revente, le capital remboursé et la plus-value pourront ainsi servir de tremplin pour un projet plus grand — une maison, un bien plus spacieux — sans être bloqué par leur investissement locatif.

Le PTZ est accessible à tous les primo-accédants (n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années), sous conditions de revenus et selon la zone géographique du bien.

Les revenus retenus sont ceux du revenu fiscal de référence N-2

Pour vérifier son éligibilité, plusieurs simulateurs officiels sont disponibles :

• Le simulateur PTZ sur service-public.fr

• Les fiches détaillées sur economie.gouv.fr

• Les outils de l' ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)